投资美国住宅房地产值得吗？

房地产投资专家使用多种金融工具帮助自己做出可靠的投资决定，其中以回报率（cap rates）或预计年收益率最常用。另一方面，刚开始在美国寻找单户住房或其它住宅资产做投资的人，往往依赖直觉或情绪驱动购买决定。他们可能只是因为喜欢这个物业并希望有一天能通过升值带来很大回报。但即使物业升值，其增值部分能足够覆盖持有物业每年的花费吗？专家不会单纯为了升值而投资，为什么你要这样做？

驱动你做出投资美国房地产决定的金融动力应以年收益率为主。当然， 如果你是炒房者，这篇文章显然不对路。该主题主要是写给打算以租赁住宅房地产作为投资渠道的人，他们大多数情况下是为了补贴退休收入或以保值为目的。如果你也是这种情况，应关注物业的潜在年收入。此外应注意，除非月租金收入能覆盖抵押贷款的月还款额，否则你的投资很容易变成每月耗钱的资产。

计算收入和资本化率

下面是做出聪明财务决定的四个步骤：

1、确定每年能从租赁住宅物业获得的年租金收入。如果房产已租出去，这个数字很容易计算。否则应参考类似物业的租金价格。

2、评估在美国拥有住宅房地产每年的花费。这包括：

• 预计的空置成本，通常以年租金的5-10%计算。
• 房地产税。
• 你需要支付的公用事业费，如水电或煤气等。
• 物业和责任保险费，以及住宅维修费等费用。

3、计算年纯收入（租金减去每年的花费）。

4、计算住宅房地产的年收益率。这是你期望从投资得到的年度回报，是用物业价值除以净收益得出的结果。

例如，如果你以每月2000美元价格出租一套两间卧室的住宅，年租金收入就是2.4万美元。你的预期年花费为：

• 空置率5%： 1200美元
• 房产税： 3800美元
• 维护和其它费用： 2000美元
• 总花费： 7000美元

年净收益 = 1.7万美元（2.4-0.7万）

如果以上面为例，假设物业价格是32.5万美元，回报率计算如下：1.7/32.5 = 5.2%

因此，这套两间卧室住宅的收益率就是5.2%。回报率越高，你的投资年收益越高。专业人员在美国购买商业地产，回报率一般为高需求区域4%，或低需求地区10%以上。总体来说，在美国投资住宅房地产，年收益率4-10%是比较合理的范围。

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